การคุ้มครองผู้บริโภคเกี่ยวกับอาคารเพื่อที่อยู่อาศัย

 

การคุ้มครองผู้บริโภคเกี่ยวกับอาคารเพื่อที่อยู่อาศัย

              

           แม้ถึงว่ารัฐบาลจะประกาศให้มีโครงการบ้านคนไทยประชารัฐ  โครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกสำหรับใครที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ผ่อนเดือนละไม่ถึง 4,500   บาท  ตามที่มีข่าวว่ากรมธนารักษ์จะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกอย่าง  " บ้านคนไทยประชารัฐ "  ซึ่งก็ได้รับความสนใจและกระแสตอบรับอย่างล้นหลาม จนเมื่อวันที่ 20 กันยายน 2561 กรมธนารักษ์ก็ได้เปิดให้ผู้สนใจเข้ามาลงทะเบียนจับจองบ้านคนไทยประชารัฐแล้วก็ตาม     แต่ก็ยังมีประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่ไม่สามารถเข้าถึงโอกาสที่รัฐบาลพยายามหยิบยื่นให้ได้       ก็คงแต่เพียงทำได้แค่เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย  เช่น ห้องพัก บ้าน  อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์  หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น  ที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยแล้วแต่จะเรียกกันระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า      ซึ่งธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เช่านั้นเป็นสัญญาเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค (ผู้เช่า)  เพื่อไม่ให้ต้องเสียเปรียบแก่ผู้ให้เช่ามีอะไรบ้างในข้อสัญญาเช่าที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไขที่ผู้เช่าต้องควรรู้   มีดังนี้

 

           1) สัญญาต้องมีรายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจ(ผู้ให้เช่า)  ผู้เช่า และทรัพย์สินที่ให้เช่า

              ก. ชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่าและผู้มีอำนาจในการทำสัญญา

              ข. ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า

              ค. ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร

              ง. รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคาร รวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ของอาคาร

              จ. กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร  โดยระบุวัน  เดือน ปี  ที่เริ่มต้น และวัน เดือน ปี ที่สิ้นสุดการเช่า

              ฉ. อัตราค่าเช่าอาคาร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าอาคาร

              ช. อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่ากระแสไฟฟ้า  ค่าน้ำประปา  ค่าโทรศัพท์ โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว

              ซ. อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ  เช่น  ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณการใช้น้ำประปา  ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคาร  ทั้งนี้  เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร  โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว

              ฌ. อัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ (ถ้ามี) ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร  โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว

              ญ. จำนวนเงินประกัน

           2) ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ตามรายการข้อ 1) ฉ. ถึง ฌ. ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนถึงกำหนดวันชำระค่าเช่าอาคาร   โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งปรากฏตามรายการในใบแจ้งหนี้ที่ผู้ให้เช่าเรียกเก็บ

           3) ผู้ให้เช่าต้องจัดทำหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร  รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ (ถ้ามี) แนบท้ายสัญญาเช่าอาคาร พร้อมทั้งส่งมอบหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคารหนึ่งฉบับให้ผู้เช่าไว้เป็นหลักฐานด้วย

           4) เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด  ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที  เว้นแต่ผู้ให้เช่าประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ  หากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย   ให้ผู้ให้เช่าคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด  และได้กลับเข้าครอบครองอาคาร   โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบ

           5) ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้   โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน  ทั้งนี้  ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่าและมีเหตุจำเป็นอันสมควร

           6)การผิดสัญญาที่เป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาเช่าอาคารที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะต้องเป็นข้อความที่ผู้ให้เช่าระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดงหรือตัวดำหรือตัวเอนที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป  และการบอกเลิกสัญญาผู้ให้เช่าจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าอาคารภายในระยะเวลาอย่างน้อยสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ  และผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าว  ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารได้

           7) สัญญาเช่าอาคารต้องจัดทำขึ้นสองฉบับ  ซึ่งมีข้อความตรงกันและให้ผู้ให้เช่าส่งมอบสัญญาเช่าอาคารหนึ่งฉบับให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ลงในสัญญาเช่า

           นอกจากนี้   ข้อสัญญาที่ผู้ให้เช่าทำกับผู้เช่าต้องไม่ใช่ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายที่เป็นการเอาเปรียบผู้บริโภคอีกด้วย  ดังนี้

           1) ไม่เป็นข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทำละเมิดของผู้ให้เช่า

           2) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่าหนึ่งเดือน

           3) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร  อัตราค่าเช่าสาธารณูปโภค  อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ  และอัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง

           4) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตราค่าเช่าอาคารเมื่อคำนวณเป็นรายเดือน

           5) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า

           6) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า

           7) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่า

           8) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน  หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ            อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร

           9) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารเช่าจากผู้เช่ารายเดิม

          10) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า  โดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาหรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญข้อหนึ่งข้อใดของสัญญา

          11) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจาการใช้งานตามปกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ของอาคาร

          12) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร  ทรัพย์สิน  และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ในเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้เช่าและในเหตุสุดวิสัย

          13) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องต่ออาคาร  ทรัพย์สิน  และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ

 

.............หากท่านมีปัญหาตกเป็นผู้บริโภคที่ไม่ได้รับความเป็นธรรม ติดต่อเราด่วน Tel : 093-131-5663

 

 

 

     

 

 

               

มรดกตกทอด

 

            มรดก

            หมายถึง  ทรัพย์สิน  สิทธิ หน้าที่และความรับผิดต่างๆของเจ้ามรดกที่มีอยู่ก่อนตาย เช่น  ที่ดิน บ้าน รถยนต์ สิทธิในลิขสิทธิ์ ฯลฯ   ซึ่งมรดกต่างๆ เหล่านี้จะเกิดขึ้นเมื่อบุคคลใดคนหนึ่งถึงแก่ความตาย  กองมรดกของบุคคลนั้นจะตกแก่ทายาทที่มีสิทธิตามกฎหมายทันที  ซึ่งเรียกว่า " ทายาทโดยธรรม "  กับทายาทที่มีสิทธิตามพินัยกรรม เรียกว่า " ผู้รับพินัยกรรม "

            นอกจากทรัพย์สินและสิทธิในกองมรดกแล้ว  หากผู้ตายยังมีหนี้ก็ยังคงมีความรับผิดในการชำระหนี้ด้วย   ซึ่งเจ้าหนี้กองมรดกมีสิทธิที่จะได้รับการชำระหนี้จากทรัพย์สินในกองมรดกเท่านั้น   และเจ้าหนี้กองมรดกก็ยังสามารถที่จะบังคับตามสิทธิเรียกร้องต่อทายาทคนใดคนหนึ่งด้วยอีกก็ได้  แต่หากมีการจัดตั้งผู้จัดการมรดกแล้วเจ้าหนี้ก็มีสิทธิเรียกให้เข้ามาในคดีได้อีกด้วย      อย่างไรก็ตามแม้เจ้าหนี้จะมีสิทธิเรียกให้ชำระหนี้ได้แต่ทายาทผู้ที่มีสิทธิได้รับมรดกก็ไม่ต้องรับผิดในการชำระหนี้ของเจ้ามรดกเกินกว่าทรัพย์สินที่ตนเองได้รับจากการตกทอดทางมรดกของทายาทแต่ละคน

            กองมรดกต่างๆ ที่กล่าวข้างต้น  อาจไม่เป็นมรดกหรือเป็นมรดกก็ได้  หากปรากฏว่าตามกฎหมายหรือว่าโดยสภาพแล้วเป็นการเฉพาะตัวของผู้ตายซึ่งเป็นเจ้ามรดกโดยแท้  ดังนี้

            (1) การเฉพาะตัวตามกฎหมาย   หมายถึง  สิทธิและหน้าที่ซึ่งมีกฎหมายบัญญัติไว้เป็นการเฉพาะตัว เช่น

            - การที่มีบุคคลอื่นก่อให้เกิดความเสียหายต่อเจ้ามรดกทางร่างกายหรืออนามัย  เสรีภาพหรือผู้หญิงที่ต้องเสียหายจากการกระทำล่วงละเมิดทางเพศ  เป็นต้น

            - การจ้างแรงงานที่มีสาระสำคัญอยู่ที่ตัวบุคคลผู้เป็นนายจ้าง  สัญญาจ้างย่อมระงับไปด้วยความตายของนายจ้างหรือสาระสำคัญแห่งการจ้างอยู่ที่ความรู้ความสามารถของตัวผู้รับจ้าง  ถ้าผู้รับจ้างตายหรือตกเป็นผู้ไร้ความสามารถทำการงานตามที่ได้รับจ้างต่อไปไม่ได้แล้ว

            - กรณีที่ศาลมีคำสั่งให้เป็นผู้จัดการมรดก  การที่ได้รับแต่งตั้งเป็นผู้จัดการมรดกเป็นสิทธิเฉพาะตัวจึงไม่เป็นมรดกตกทอดต่อทายาทให้จัดการมรดกต่อไปได้

            - กรณีที่ห้างหุ้นส่วนสามัญเลิกกันเพราะหุ้นส่วนคนหนึ่งคนใดตายหรือล้มละลาย

            - สิทธิตามสัญญาเช่า  เมื่อผู้เช่าตาย  ทายาทของผู้เช่าไม่มีสิทธิบังคับให้ผู้ให้เช่ายอมให้ทายาทของผู้เช่าได้เช่าทรัพย์ต่อไปแทนผู้เช่าคนเดิมได้  เช่น  นายหนึ่งเช่าบ้านกับนายสามมีกำหนดเวลา 24 เดือน  ต่อมานายหนึ่งตายในเดือนที่ 6 สัญญาเช่าระงับ   นายสองซึ่งเป็นลูกของนายหนึ่งจึงไม่มีสิทธิอยู่ในบ้านเช่าแม้จะยังไม่ครบกำหนดเวลาเช่า  24  เดือน  ก็ตาม    และแม้หากว่านายสองได้อยู่ในบ้านเช่าต่อมาโดยนายสามยินยอมให้อยู่และรับเงินค่าเช่าเรื่อยมาทุกเดือนจากนายสองโดยไม่มีใบเสร็จรับเงินและไม่ได้ทำสัญญาเช่าต่อกัน     นายสองก็ไม่มีสิทธิอ้างการเช่าโดยอาศัยสิทธิของนายหนึ่งได้   ดังนั้น เมื่อนายสามประสงค์จะให้นายสองออกจากบ้านเมื่อใดก็ย่อมจะขับไล่ให้ออกได้ทันทีโดยไม่ต้องมีการบอกกล่าวล่วงหน้าแต่อย่างใด

            (2) การเฉพาะตัวโดยสภาพ   หมายถึง  สิทธิและหน้าที่ซึ่งโดยสภาพแล้วผู้ตายจะเป็นผู้ใช้หรือกระทำด้วยตนเองแต่ผู้เดียวเท่านั้น   เช่น

            - สิทธิในการสมัครรับเลือกตั้ง

            - สิทธิในการได้รับปริญญาบัตร  ประกาศนียบัตรหรือคุณสมบัติเป็นผู้มีสิทธิในการสมัครสอบแข่งขันเข้ารับราชการ

            - สิทธิที่จะได้รับอนุญาตให้เป็นผู้มีใบอนุญาตขับขี่รถยนต์  ตาม พ.ร.บ.จราจรทางบก ฯ   ใบอนุญาตให้ขึ้นทะเบียนทนายความ ตาม พ.ร.บ.ทนายความ ฯ    ใบอนุญาตให้มีอาวุธปืน ตาม พ.ร.บ.อาวุธปืน ฯ  เป็นต้น

            - สิทธิเกี่ยวกับการถอนคำร้องทุกข์และการฟ้องคดีอาญา     

            ดังนั้น     เมื่อมรดกหมายถึง  ทรัพย์สิน  สิทธิ หน้าที่และความรับผิดต่างๆของเจ้ามรดกที่มีอยู่ก่อนตายแล้ว    การที่มีบุคคลใดบุคคลหนึ่งตายทายาทโดยธรรมหรือทายาทที่มีสิทธิตามพินัยกรรม ย่อมร้องขอต่อศาลเพื่อมีคำสั่งให้เป็นผู้มีหน้าที่จัดการมรดกของผู้ตายตามกฎหมายต่อไปได้

 

***เป็นคดีมีปัญหามรดก  รีบปรึกษา  เราพาร้องจัดการมรดก  Tel. 093-131-5663

Visitors: 36,749