การคุ้มครองผู้บริโภคเกี่ยวกับอาคารเพื่อที่อยู่อาศัย

           แม้ถึงว่ารัฐบาลจะประกาศให้มีโครงการบ้านคนไทยประชารัฐ  โครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกสำหรับใครที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง ผ่อนเดือนละไม่ถึง 4,500   บาท  ตามที่มีข่าวว่ากรมธนารักษ์จะเปิดโครงการที่อยู่อาศัยราคาถูกอย่าง  " บ้านคนไทยประชารัฐ "  ซึ่งก็ได้รับความสนใจและกระแสตอบรับอย่างล้นหลาม จนเมื่อวันที่ 20 กันยายน 2561 กรมธนารักษ์ก็ได้เปิดให้ผู้สนใจเข้ามาลงทะเบียนจับจองบ้านคนไทยประชารัฐแล้วก็ตาม     แต่ก็ยังมีประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่ไม่สามารถเข้าถึงโอกาสที่รัฐบาลพยายามหยิบยื่นให้ได้       ก็คงแต่เพียงทำได้แค่เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย  เช่น ห้องพัก บ้าน  อาคารชุด อพาร์ทเม้นท์  หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น  ที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยแล้วแต่จะเรียกกันระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่า      ซึ่งธุรกิจให้เช่าอาคารเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้เช่านั้นเป็นสัญญาเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญาเพื่อคุ้มครองผู้บริโภค (ผู้เช่า)  เพื่อไม่ให้ต้องเสียเปรียบแก่ผู้ให้เช่ามีอะไรบ้างในข้อสัญญาเช่าที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไขที่ผู้เช่าต้องควรรู้   มีดังนี้

           1) สัญญาต้องมีรายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจ(ผู้ให้เช่า)  ผู้เช่า และทรัพย์สินที่ให้เช่า

              ก. ชื่อและที่อยู่ของผู้ให้เช่าและผู้มีอำนาจในการทำสัญญา

              ข. ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า

              ค. ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร

              ง. รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคาร รวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ของอาคาร

              จ. กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร  โดยระบุวัน  เดือน ปี  ที่เริ่มต้น และวัน เดือน ปี ที่สิ้นสุดการเช่า

              ฉ. อัตราค่าเช่าอาคาร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าอาคาร

              ช. อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่ากระแสไฟฟ้า  ค่าน้ำประปา  ค่าโทรศัพท์ โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภคดังกล่าว

              ซ. อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ  เช่น  ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณการใช้น้ำประปา  ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคาร  ทั้งนี้  เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร  โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว

              ฌ. อัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ (ถ้ามี) ทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร  โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว

              ญ. จำนวนเงินประกัน

           2) ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้ตามรายการข้อ 1) ฉ. ถึง ฌ. ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าเจ็ดวันก่อนถึงกำหนดวันชำระค่าเช่าอาคาร   โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าวซึ่งปรากฏตามรายการในใบแจ้งหนี้ที่ผู้ให้เช่าเรียกเก็บ

           3) ผู้ให้เช่าต้องจัดทำหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร  รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ (ถ้ามี) แนบท้ายสัญญาเช่าอาคาร พร้อมทั้งส่งมอบหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคารหนึ่งฉบับให้ผู้เช่าไว้เป็นหลักฐานด้วย

           4) เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด  ผู้ให้เช่าต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที  เว้นแต่ผู้ให้เช่าประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบ  หากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย   ให้ผู้ให้เช่าคืนเงินประกันภายในเจ็ดวันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอาคารสิ้นสุด  และได้กลับเข้าครอบครองอาคาร   โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบ

           5) ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้   โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าสามสิบวัน  ทั้งนี้  ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่าและมีเหตุจำเป็นอันสมควร

           6)การผิดสัญญาที่เป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาเช่าอาคารที่ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะต้องเป็นข้อความที่ผู้ให้เช่าระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดงหรือตัวดำหรือตัวเอนที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป  และการบอกเลิกสัญญาผู้ให้เช่าจะต้องมีหนังสือบอกกล่าวให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าอาคารภายในระยะเวลาอย่างน้อยสามสิบวันนับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ  และผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าว  ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารได้

           7) สัญญาเช่าอาคารต้องจัดทำขึ้นสองฉบับ  ซึ่งมีข้อความตรงกันและให้ผู้ให้เช่าส่งมอบสัญญาเช่าอาคารหนึ่งฉบับให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ลงในสัญญาเช่า

           นอกจากนี้   ข้อสัญญาที่ผู้ให้เช่าทำกับผู้เช่าต้องไม่ใช่ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายที่เป็นการเอาเปรียบผู้บริโภคอีกด้วย  ดังนี้

           1) ไม่เป็นข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทำละเมิดของผู้ให้เช่า

           2) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่าหนึ่งเดือน

           3) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร  อัตราค่าเช่าสาธารณูปโภค  อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ  และอัตราค่าใช้จ่ายอื่นๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง

           4) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่าเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่าหนึ่งเดือนของอัตราค่าเช่าอาคารเมื่อคำนวณเป็นรายเดือน

           5) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า

           6) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่าหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า

           7) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ากำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ให้เช่า

           8) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน  หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ            อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร

           9) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารเช่าจากผู้เช่ารายเดิม

          10) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า  โดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญาหรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญข้อหนึ่งข้อใดของสัญญา

          11) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจาการใช้งานตามปกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ของอาคาร

          12) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร  ทรัพย์สิน  และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ในเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้เช่าและในเหตุสุดวิสัย

          13) ไม่เป็นข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องต่ออาคาร  ทรัพย์สิน  และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่างๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ

.............หากท่านมีปัญหาตกเป็นผู้บริโภคที่ไม่ได้รับความเป็นธรรม ติดต่อเราด่วน Tel : 093-131-5663